房地产:逻辑更迭,回不到曾经

作者:一然

铿锵有力的房价,周期式上升,在过去20来年中,重塑了百姓的信仰,财富等于房产,也正由于财富的效应很多人焦虑,患得患失,俨然成为病态。

适值疫情干扰之际,又叠加一些大城市房市调控已经过了若干年,从历史经验出发,一些放松房市调控的声音不绝于耳,很是热闹,又开始一轮挑动小老百姓的小小心脏了。


当下关于全面放松调控、刺激房市的各色言论,站位太LOW,无异于痴人说梦。

我们从下面几个方面分析一下,我们心心念念的房市。


一、政府的角色

千山鸟飞绝,万径人踪灭,孤舟蓑笠翁,独钓寒江雪。

前几年,恒大寒雪垂钓,在三四线城市攻城掠地,笑靥如花,一时爽得不要不要。去年下半年,恒大三四线一些楼盘促销,打折打得不要不要的,有的楼盘直接打到骨折。没几年的工夫,房企标杆来了个大转向,似乎预示着三四线城市房地产行业落入了寒风猎猎、漫天风雪的冬天。那么,历史会重演吗?这个冬天,寒江上、冰雪中,会不会再有垂钓人?

房子贴近百姓生活,尤其是近20年财富效应下,房价自然而然成为大家茶余饭后,乃至彼此沟通的谈资。

有的认为,我们的人均住宅面积、住宅套户比等指标,业已看齐发达国家,住宅需求意愿降低,更不要说,工资收入小步向前,房价涨速大步快跑,百姓杠杆率逐年高企,购买力被严重透支,支付能力受困,有效需求萎靡,房市与房价未来堪忧。

有的认为,我们城市化率才60%出头,方兴未艾,未来有2亿多人进城,需求有保障,而且钱越来越毛,购买力越来越低,不买房等着贬值?更别说,房市是经济调节的床下用具,经济下行,房市必然要拿出来维稳,房价上涨才是硬道理,人生进阶,从买房开始。

过去买房,眉开颜笑。那未来,我们买房还是卖房?不管有多少条理由看空,也不管有多少条理由看多,都不重要,重要的是要看政府的眼色,看政府的心思。

市面上,房市的分析汗牛充栋。屁股左右脑袋,脑袋决定思维,思维又关乎我们的嘴巴。或是利益相关,或是惯性思维,或是羊群效应,或是囿于眼界,很多人对房市情态仅流于表面分析,立场性判断。

他们把各种指标随意堆砌,从自己立场出发,言论为自己屁股代言。这类的房市分析,从开始就脱离靶位,怎么能射中靶心?结论自然经不起推敲。

那怎么来认识房地产?

苏轼有首著名的诗,《题西林壁》:横看成岭侧成峰,远近高低各不同。不识庐山真面目,只缘身在此山中。

房地产就像一座围城。要认识这座围城,就需要从中抽出身,从远距离,旁观者的角度,不偏不倚观察它、认识它,如此这样,我们才能更近一步观察房地产全貌,接近房市情态的本源,而非坐井观天、盲人摸象般臆想。

全景看,房地产产业链上,围坐着政府、银行、开发商与居民四位玩家。

政府与居民,是我国房地产市场的操盘手与接盘侠(并非贬义),是能正真影响我国房市的两股决定性力量。操盘手是规则制定者,是裁判员,接盘侠是规则下的参与者,是运动员。

银行与开发商,在整个房地产链条上充当中介人,作为桥梁沟通政府与居民,上情下达,下情上达,表达政府意思,引导居民购房行为。

站位上看,他们就像一座金字塔,顶层政府,中间层银行与开发商,底层广大居民。政府顶层设计者,银行与开发商是通道商,居民是底层持力者,我国房市波澜壮阔的画面是设计者振臂高呼,通道商摇旗呐喊,持力者一往无前的生动写照。

打蛇打七寸,射人先射马。

看懂政府与居民在房地产链条中的角色,就看懂了我国房市,风风雨雨20年,也就能看懂房价背后驱动力的变迁与更迭。

二、房价动力更迭

大体上看,这20来年,我国房地产市场共经历了6轮调控,房价也涨涨歇歇20年,房产成为财富的象征,男女恋爱、婚配的标配。

一度有人戏言,我国高高的房价,丈母娘群体,难辞其咎。然,跳着广场舞的大妈们,群情激愤,这锅我们不背。确实,她们也背不动。

凡事有因有果。表面上看,房市的起起伏伏皆因政策调控,因政策松绑而起,因政策紧固而伏。然而,在政策外衣下,掩藏着的是关乎房价的根本驱动力。

20年来,我国房价驱动力发生了三次更迭。

第一阶段:经济驱动阶段(1998-2008年)

这是一个一面看存折,一面看房子,新旧消费行为相遇相思而又彼此羞羞答答的年代。

衣食住用行,当人们解决了温饱问题,便将目光投放到居住方面。居者有其屋,成为人们心里对美好生活向往的一部分。

1997年亚洲金融危机爆发,受金融风暴的冲击,我国外贸滑坡,经济下行。为了对冲外贸滑坡对我国经济的影响,也为了帮助深陷风暴的亚洲国家尽快走出困境,树立一个负责任大国的形象,我国政府承诺人民币不贬值。

刚刚接过国家总理交接棒,极具魅力、雷厉风行的朱总,面临着巨大的压力,他敏锐的目光瞄向了内需。

房地产产业链很长,涉及建材、化工、钢铁等几十个产业,启动住宅消费是拉动内需最好的方法,就这样我国经济从此锚定了房地产。

1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),俗称23号文。文件中提到:加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点;发展住房金融,取消对个人住房贷款的规模限制,适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

重磅文件,徐徐拉开了房地产走向舞台中央、C位落座的序幕。

三年后,2001年,一件影响我国历史进程、惠及万千百姓的大事修成正果。经过多年的艰苦谈判,我国于2001年12月11日,正式加入世界贸易组织,即WTO。

在入世红利催化下,我国经济蓬勃发展,GDP名义增速常年保持两位数,并在2007年一度达到23%,一扫亚洲金融危机时的靡态。

期间,城市居民收入快速增加,银行里百姓的存款像雪球一样越滚越大。荷包渐渐鼓了起来的同时,城市居民居有其屋的愿望更加强烈,改善住房的动力更加充足。

这个阶段,居民购房主要为了解决居住需求,房价虽然快速上涨,但房产还并不是财富的代言人,还未成为居民日夜的牵挂。

以我们现在的观念来看,十人买房,十人贷款。首付拿一部分,房贷付一部分,我们可以用小资金撬动大资产。

这样我们的负债增加了,衡量这个负债的高低,我们用居民杠杆率,它是贷款与存款的比值。

我们看看这个期间,居民杠杆率是怎么变化的。

1998年至2008年,居民部门杠杆率,基本保持稳定,差不多从23%到26%的样子,最高年份2007年,也不过29%。期间,全国平均房价接近翻倍,就更别提北上广深等那些房价涨得让人骨头疼的城市们。

房价涨得厉害,居民杠杆率却比较稳定,这似乎有悖于我们现在的观念:杠杆率与房价理应同向。其实,这是我们的认知错觉,这个现象的原因主要是:

一,由于我们勤俭节约、量入为出的传统观念制约了我们借贷消费的行为,即使买房,很多人找七大姑八大姨亲戚朋友周转,打友情牌,任性一些的,直接全款。

二,这个期间居民存款增速约等于贷款速度,分母分子同向做大,杠杆率自然不会涌起大的波澜。

总的说来,这个期间,房价上涨逻辑线条:经济快速发展—城市居民收入增加—城镇居民购房能力增强—实现住有其屋的向往。这时,居民住房需求是朴素的内生性居住需求。

唉,这个时期,多少人怀抱着攒够了钱,再买房的心态,也许他们就要攒够房款了,也许他们洋洋喜气,走在看房的路上。

然而,随着2008年年末来临,一切都化为泡影。

第二阶段:货币驱动阶段(2008年—2018年)

这是一个贷款买房,越贷越多,攒钱买房,越攒越远的时代。

2008年发端于美国的次贷危机爆发,中国经济外部风险凸显。美国出台量化宽松计划,我国也出台了总额为4万亿的一揽子投资计划,宣告了我国经济进入以投资拉动为主的经济金融化时代。

房市的春天来了。熬过了寒冬,大批地产商起死回生,笑容可掬。

在美国一轮一轮QE冲击下,在我国一次一次货币宽松下,货币如洪水猛兽般猛烈撞击着房地产的大门。房地产终于沦为资本们的竞技场,房价也被资本裹挟着,房市进入货币驱动新时代。

这个期间,我国基础货币、M2以及居民贷款高速增长,远超上个十年。什么意思?国家发行的钱多了,社会上流通的钱也多了,总之就是钱多了。

M2以年化14.5%的速度快速飙涨,经济呢,这个期间GDP名义增速10%左右,也就是说货币的增速明显大于经济增速。所以,有人疑惑,我们的货币究竟超没超发?

全国人大财经委副主任委员、中国人民银行原副行长吴晓灵认为,央行在确定来年货币供应量时主要依据这样一个公式:M2=GDP+CPI(居民消费价格)+X,即名义经济增长加上一个“变量”X,而“变量”的存在主要是因为物品(土地)货币化的需求。

什么意思?意思就是说,央行发钱,并不是想当然凭空乱发,而是考虑了各种因素,包括买土地的钱,最后确定究竟要发多少钱。

土地货币化,吸纳了巨额流动性。

有知名房地产商调侃,央行发行这么多钱,不往房地产里跑,往葱上跑?一语中的,这个时期是这样的,大水漫灌,民生物资价格却比较稳定,这里有房地产的一份功劳。

这个时期,撑起了我国房市蔚蓝天空的,是广大老百姓,他们为国家挺身而出,也为保卫自己的财富,前仆后继,一批一批涌入房地产市场。

居民贷款年化增速,23%,居民杠杆率,从26%飙至66%,双双远远超过上个十年,全国房价大致翻腾了2.5倍。

这个阶段,房价螺旋式上涨,房价在涨不停,不停涨的周期交替中,重塑着人们的传统消费观念,形成了新的价值信仰,房产不仅成为茶余饭后的谈资,更是财富多寡的标签,北上广深房产更是阶层进击的标配。

贷款买房成为绝对主流选项。

我们知道,杠杆的本质是对未来的透支,冲动消费的热情下掩藏着杠杆断裂的风险。

20173月,当两会刚刚落下帷幕,北京便速度推出3·17房市新政,引发的新一轮“限售、限商模式”,楼市进入“限购+限贷+限价+限售+限商”的房地产“五限时代”,率先冷冻了房市,这似乎意味着倚靠杠杆推动房市的模式进入寿终正寝的通道。

2018年下半年,凭借棚改货币化红火的三四线城市,迎来了彻夜难眠的消息,国家收紧棚改,货币化安置开始退潮,让我们更加确信,货币驱动房市模式,已穷途末路。

这个期间,居民端杠杆迅速发展,不论是绝对值还是增速,均有大跃进影子。

一边是,居民部门杠杆率高企,靠大水漫灌,刺激居民端加杠杆,刺激房市,带动经济的土壤,已不复存在。一边是,美国居民部门高杠杆引发的次贷危机历历在目,心有余悸。

我们的经济,虽然一再探底,然而靠房地产刺激,莫不说边际效应递减,更有引发系统性金融风险的可能,不会轻易点火启动。

随着棚改货币化的退出,杠杆驱动房价模式行将就木,房地产高光时代,缓缓落幕,只剩三四线,还没来得及熄灭的几盏灯火,一闪一闪,很刺眼。

第三阶段:人口驱动阶段(2018年以来)

这是一个城市房地产市场大相径庭的时期,抢人就是抢房地产市场的时代,无人无房市。

2017年发生了两件大事,也是新鲜事。

一件是,住房建设部关于住宅用地供给直接与去化周期挂钩文件出台,预示着房地产调控跨入因城施策、人地挂钩的新时代。

另一件事是,各大城市招数百出,先后加入抢人竞赛,去地产存量,保地产增量,预示着人口成为城市房地产市场的领衔主演。

人口增量成为拉动房地产市场的重要力量,房地产市场进入人口驱动阶段,无人无房市时代悄然来临。

业内有知名学者,曾提出:房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融的框架思路,似乎获得了市场佐证,引以为豪,获取粉丝无数,奉为经典分析框架。

正真的经典会随时间流逝而愈发有味。

如果说房市短期看金融,那么如何解释西安房地产市场在行政政策、金融政策渐进加码的情态下,调控了三年,火热了三年,房价连续上涨40多个月?

如果说长期看人口,那么近3年西安人口暴增,市场有延迟反应,可是西安人口一边增,房价一边涨,并驾齐驱的局面又当作何理解?

其实,这不是知名学者框架本身的问题,是这个框架已经不适应这个时期房市的逻辑罢了。

在住宅用地供给“五类调控”目标管理下,抢人竞赛促进了人口的快速流通,而大城市放宽户籍的举措,使得人口成为催化房价的快变量。

所以我们很好理解,为什么在房地产住宅用地“五类”目标调控管理甫一出台之际,各嗅觉灵敏的城市便卯足劲开始抢人?

司马昭之心,路人皆知啊。

很多人老盯着三四线房市,涨的他们坐不住了,心情可以理解,但是如果投资这些城市的房产,是十分不划算的,这个时间入场,很可能会站在高高的山岗上晒太阳。

为什么这几年,三四线城市房地产市场宛如一匹匹黑马?其实,这个现象很容易解释,那就是,为了化解三四线城市高库存带来的潜在风险,国家推出PSL,也就是棚改货币化。

通俗点说,央行通过抵押给政策性银行贷款(例如国开行),政策性银行通过棚改专项贷款向地方政府贷款,这样地方政府手里有钱了。

有钱好办事。地方政府说,你住的地方脏乱差,影响市容,我要城市改造,你腾出老破旧房子,我给你钱去市场上买房解决住房问题。这样,百姓手里钱多了,又没房住,释放出大量有效购房需求,三四线房价能不涨吗?

大家看这个表,从2014年到2019年我们这几年棚改情况,PSL资金的变化与三四线城市房价涨势惺惺相惜,携手而行。

2018年棚改资金达到顶峰时期,也是三四线城市房市的顶峰。此后,棚改力度衰减,棚改效应退潮,三四线城市房价退潮,只剩下零星的光点,在祖国大地上一闪一烁,距离熄灭隔不了几条马路。

政策性的棚改就像兴奋剂,随着药剂效力的退潮,房市少了金融之水,而人口流失,房市少了需求,经济的疲态更是对三四线城市釜底抽薪。

要人没人,要钱没钱,明后年,当三四线城市开发商集体吟唱《凉凉》的时候,你会明白趋势是如何重要。

这个时候,你冲进去献身?

言而总之,在住宅供地“五类”调控目标管理下,人地挂钩成为长效机制,人口数量驱动城市房价攀升,乃至我们可以略带夸张的说,抢人抢得就是房市,抢的是钱。

以抢人口的名义,明晃晃的抢钱。


三、房价逻辑主线

一切的一切都要从钱说起。

手里没把米,叫鸡也不灵。

这么大一个国家,捉襟见肘,很难谈发展,更别说强大。我们国家在上个世纪九十年代,就面临着“国库空虚”,乃至借钱度日的窘境。

19937 23日,朱镕基副总理在全国财政、税务工作会议上,对所有参会人员说:“在现行体制下,中央财政十分困难,现在不改革,中央财政的日子过不下去了。

199411日,分税制财政管理体制改革在艰难时世中诞生,地方财政包干制改为分税制,分税制改革正式拉开了帷幕。

在分税制改革方案中,中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划,消费税、关税划为中央固定收入,企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方;增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。

自此,中央财政快速增长,国库日渐充盈。

这样,分税制改革解决了中央政府的财政收入问题,怎么解决地方政府在分税制改革之后的财政收入问题?

这个时候,完全归地方的土地出让收入登上历史舞台,决定了地方政府自然有依赖土地财政的倾向与冲动。

2018年地方一般公共预算本级收入9.79亿,土地出让收入6.51亿,土地出让收入占同期地方一般公共预算的66.5%

地方政府对土地财政的依赖与渴望可见一斑。有人说,土地财政是毒瘤,你是政府长官,你有魄力手起刀落?

然而,时至今日,地方土地财政前方遇到三只拦路虎,各个都比较凶悍:土地财政依赖度高、居民杠杆率高和货币政策转向。

货币政策自不必说,精准的定向滴灌取代粗犷的大水漫灌,三四线城市PSL,就是货币定向滴灌的生动例子,定向放水去库存。

更高的角度看,美元紧缩周期下,人民币的印钞机开不起来,所以我们看到各种货币调节工具轮番登台,重在调节。货币大水漫灌、阳光普照?门都没有。

地方土地财政依赖度、居民杠杆率双高,前者决定了地方政府对土地爱的依旧很深,剪不断理还乱,情深深雨蒙蒙;后者呢,需要这种爱来得多些温柔,少些暴力,似水柔情。

地方政府不能割舍这份爱,又不能放肆爱,政府与房地产,只能在二条线上下,卿卿我我。

一条是底线,房地产调控,因城施策、地方政府责任主体,地方政府是房地产调控主操,看着自己家底调,温情脉脉,力度悠着点,别把城市整破产了。这条线,是财政收入底线。

一条是红线,“房住不炒”,这是国家给房地产画得红线,不能逾越这条红线。这就要求地方政府别一天净想着房事,房市成瘾,乐不思蜀,断然不可取,要居安思危,经济能转型的抓紧转,能升级的抓紧升级,不把房市拍死,是给你暂时的缓冲垫,不是永远的安乐窝。

我们说地方政府有依赖房地产的冲动,然而房价持续上涨,不仅助长了金融风险,对实体投资的挤出也越发明显,投资的边际效益下降,而且地方政府头上有红线压顶,所以它们对房地产的宠爱局限在两条线之中,上下摆动。

当然,对于地方财政问题,开源节流,房地产税未来将扛起地方财政大旗。

那为什么这几年房地产税炒的热,但雨点小,光打雷不见雨?

因为时机没到。

我们希望用时间去挤房地产的泡沫,舒缓房地产俯冲带来的社会创伤,房地产税无疑是个大杀器,不到合适的时间不会实质性推出。

这个时机,很可能是世界性金融危机爆发后,资产重新洗牌,房地产税顺势推出,劫富,补充地方财政,成为其重要税源。

这样,目前房地产以稳为主,就不难理解。

我国城市数量众多,繁星点点,分布在960多万平方公里的土地上。

经过20来年的疯狂生长,房地产市场城际间差异显现,国家层面一刀切式的调控,难以达到精准调控目标。为对症下药,调控政策下沉到城市层面,这样,因城施策、地方政府责任主体的长效机制,应运而生。

三四线很多城市,人口外流压力就大,住建部关于住宅用地供应的“五类”管理目标,将“人地挂钩”,这对三四线城市来说是当头一棒。

应该说,PSL去库存后,在人口流动政策松绑、住宅用地人地挂钩双维打击下,三四线城市房地产蒙眼狂奔的时代走到了尽头。

我们回到开头。前几年,恒大在三四线攻城略地,是踏对了棚改的节奏;我们又说,今年恒大楼盘打折打到骨折,国家去库存目标达成,棚改过后,三四线城市房价失去动力。

谁敢去三四线寒江垂钓?no zuo no die

另一方面,土地财政依赖惯性,叠加财政收入入不敷出,三四线城市也往往最有松绑房市的冲动。然并卵,住宅用地供应“人地挂钩”,土地出让收入,只能在挣扎中下行,未来,三四线城市政府,量入为出的日子不好过,那也得过啊。

板上钉钉,三四线城市房市,无疑,最先剥离金融属性,回归居住原始。

一二线城市,是人口集聚地,也是国家经济增长极,房地产市场,在危机之后,恢复起来相对容易,但要复制过去的高光,已然不具备条件了。

目前,一线城市,房价高企,但土地财政依赖度相对较低。例如北京,2018年土地出让金占一般公共预算收入的29%

从这个角度来看,一线城市会率先走出土地依赖模式,实现产业转型、经济升级,财政收入多元化。也就是说,对于房地产价格下降,一线城市比其他城市容忍度要大。

同时,我们也看到,一些二线城市,土地财政依赖度越来越高,土地出让金占地方财政收入的比重越来越重。

重不可怕,怕的是重到无力减肥,两害相权取其轻。

这些二线城市,房价上涨,虽然有这样那样的弊端,但很多城市政府从自身角度出发,短期内确实有依赖土地财政的冲动,对房价上涨的容忍度要大于下降。

中央政府心里门清,透亮。

我们知道,只有地方政府摆脱土地财政依赖,确保地方财政收入化解地方政府债务风险,地方政府才有勇气容忍房地产乃至房价回归市场本源。

2019109号,国务院印发的《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》,提出:保持增值税“五五分享”比例稳定,调整完善增值税留抵退税分担机制,后移消费税征收环节并稳步下划地方,有利于缓减地方财政困难。

前面,我们提到的房地产税未来,也将取代一锤子买卖的土地出让收入,成为地方政府重要税种税源。

冰冻三尺,非一日之寒,融化寒冰,也不能操之过急。

我们不急,但外部环境会不会给我们的房地产时间来化解泡沫?

未来,三四线地产商,只能眼睁睁看着,天雨虽宽不润无根之草。

一二线们,人口有数量,有增量,阵痛过后,房产还是百姓重要的资产源地,但资产增速肯定不会有过去的无限风光。

四、房市,回不到曾经

现在流行跨界,其实我们观察房地产,还要跳出房地产本身,思维应更加宽阔高远。

房市的事情还是要放到一个大的环境里来看,那就是老大哥与美帝博弈下,房市本身衍生出的一些个功能。

杠杆的存在,使得房市具有了金融属性,经年累月的发展,体态越来越大,具备了货币蓄水池的功能,当然它曾经也是货币创造器,而当下的环境里它货币蓄水池的功能是占主导地位的。

为什么?

当经济蒸蒸日上时,钱的使用量与流通量越来越大,融资规模与融资增速增长快速,广义货币供应量也迅速攀升。

当经济下行时,赚钱困难起来,钱的使用量与流通量呈萎缩之势,融资规模与融资增速增幅显著下行,广义货币供应量增速明显回落。

这个时候,曾经印出来的就显得很多了,在社会上晃荡,冲击生活物资,冲击股市,甚至冲击我国的外汇储备。

这也是,为什么在2015年,老大哥选择了再次启动房市,其目的在于吸纳社会流动性,锁定房市,其目的为保卫外储。

在老大哥与美帝博弈角力如火如荼中,即使在疫情对经济的打击下,倘若老大哥再次启动房市,岂不是要解放锁在房市里形形色色的资金、加大自己保卫外储的难度,自己给自己挖坑吗?

房市曲线保卫汇市是土地财政后,国家赋予它的一大新功能。

试想,未来中美博弈带来的世界性危机,届时泥石俱下,老大哥在人口优势、资源优势的大城市启动内需,是不是更容易在危机中恢复身体,复苏?此时驱赶百姓加杠杆,透支消费能力,靠什么在深寒时走向曙光?

说一千道一万,房市在目前阶段,不会放松调控,也不会刺激房市,它的使命就是当下锁住流动性的同时,存蓄百姓的消费能力,为未来点一道黎明的曙光。


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